长租公寓品牌如雨后春笋 背后运营模式鱼龙混杂

　　原标题：巨头纷入，长租春笋长租公寓前景并非一片光明

　　全国房价从去年春节后开始过山车式的公寓上涨，到去年十一全国近30城加入限购大军，品牌银行贷款利率上浮，雨后运营鱼龙房地产开始进入冰冻期。背后而另一面的模式长租市场却一片火热，今年开始中央多部门围绕租住房改革密集出台政策，混杂释放出从上到下对长租房的长租春笋一个决心。自从国家重点鼓励租赁市场以来，公寓在这个万亿市场容量的品牌蓝海中，各方纷至沓来，雨后运营鱼龙迅速瓜分市场，背后抢占资源，模式以求切走尽量大的混杂“蛋糕”。

　　长租公寓如雨后春笋，长租春笋背后鱼龙混杂

　　面对昂贵的房价，买不起房子却是大多人的真实写照。长租公寓在国内的发展，虽然只有短短数年，如今，却如雨后春笋般涌现出来。早期进入长租公寓的有龙头万科，早在今年5月就在劲松开业运营了“泊寓”品牌，面向青年人。7月份，原来的K2地产也就是现在的石榴集团推出了旗下的长租公寓品牌—熊猫公寓。近期，龙湖也准备发布其在北京的第一个长租公寓项目-酒仙桥冠寓，这也是自从去年龙湖宣布进入长租公寓领域以来，在北京落地的第一个项目。以及上海魔方公寓、深圳的Color公寓、泊寓、窝趣，这些商业体都在布局长租公寓市场。长租公寓的出现，在很大程度上解决了年轻人对住房和高品质生活的期望：私密独立的单间、年轻人的专属基地、时尚的公共空间、好玩的社交活动等特质吸引不少粉丝，长租公寓看似颇受青年人的欢迎，实在背后鱼龙混杂。

　　公寓在较短时间内，快速的发展，使得一些业界规范不够明确，物业参差不齐，目前上市场上的长租品牌众多，既有专业的连锁公寓运营商，也有不少不规范经营的二房东。一些大品牌的公寓相对来说品质和物业都有保证，但是那些二房东改造的公寓，就难免存在一些居住体验和安全性较差的情况。其租金更是普遍高于周边小区。这些公寓大多是选择酒店、企业宿舍、城中村等原本是住宅属性的房源改造，更有甚者是直接老厂房改造的，有的没窗户、没阳台、楼道闷热、室内阴冷;有的房间呈狭长形，空间局促。这些更大的隐患是消防不一定过关，商业的消防和住宅的消防标准是不一样的，这类改造的长租公寓一旦发生事故，后果不堪设想。

　　到底什么性质的物业可以做长租公寓?对新建和存量业务的规定又是怎样的?对物业的选择，选址等要求有待解决，这些问题都没有相关的政策法规加以规范的话，现阶段是不利于行业的发展。

　　两边不讨好的长租公寓诸多堪忧

　　长租公寓各种管家式服务，个性化的居住空间，社区一站式服务，确实很诱人，在一线城市长租公寓也确实有很大的市场，特别是年轻人愿意为更好的居住环境支付费用。即便如此，过高的定价也让不少年轻人望而却步。笔者走访发现，以上海为例，在虹桥板块凌空SOHO商务区旁的摩尔公寓，30m的单人间月租金就达到7500，50m的单人套间达到1万2千元。而附近的高档小区才是同等面积的三分之一，可见长租公寓的价格确实便宜。

　　而另一方面对于开发商而言，长租公寓并算不上一个高性价比的生意。据了解，目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年，而项目的租赁周期一般为5年、10年不等，较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾。即便是在投入大回报周期长的情况下，仍然有一大波的房企扎进来，而在这个市场里“搅局”的不单有财大气粗的开发商房企巨头，还有背靠大资本的创业公司，随着行业虚火燃起，各大军团杀入，长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”，扩张要亏本，不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局，而不断融资却成了长租公寓行业的创业公司续命的唯一稻草。

　　不管是在物业和融资上独占鳌头的品牌开发商，还是擅长轻巧灵活运营的创业公司，“赔本赚吆喝”的买卖在长租公寓掘进的进程中不可能长久持续，虽然长久下去肯定是赚钱的，但是一旦摊子铺开，铺得太大，亏损无疑，用户和开发运营者中间如何平衡成为接下来的难题。

　　跑偏的长租公寓能否回归本质

　　现在不少长租公寓开始走互联网的思维了，公寓的本质功能是居住，但是竞争下的各公寓开始发掘满足舒适的居住环境外，人的其他精神需求，比如社交。不管是国内现存最早的社交型公寓的YOU+国际青年社区、魔方公寓，还是最近出现的V领地青年社区，被赋予社交属性的长租公寓到底是不是有这样的需求在呢?

　　这些公寓所谓的社交就是打造居住型社区，通常包括提供社区内的公共客厅、多媒体室、运动场等区域，让租客有机会共渡闲暇时光，相对于合租房，这种和中高端人群结识、相处的机会，本身就是社交型公寓的溢价。而这种看似健康、互动性强的社交方式实租客并不领情。社交溢价，往往不如增值服务溢价被租客认可。本身这种长租公寓形形色色的租客皆有，运营者也不可能做到很好的筛选和分类，选择长租公寓的白领更多都是忙于工作，基本不会把时间浪费在这种无谓的社交。这些看似打通了居住和圈子的伪社交公寓，实则不如在房间舒适和性价比上多下功夫。

　　长租公寓的快速发展，需要行业的规范，需要不断去完善。而如何和传统的租房打开差异化的局面，不管是价格还是服务，还是个性化的体验，这对于长租公寓来说都是一个很漫长的路。